Cómo afrontar una obra de construcción como promotor

Para afrontar una obra de construcción como promotor, es necesario seguir una serie de pasos y cumplir con los trámites requeridos. Del rigor a la hora de ir cumpliendo con estos hitos, dependerá la consecución de los mejores resultados para la obra, evitando problemas y conflictos durante su ejecución y a su finalización. A continuación, a modo de guion orientativo, se detallan los pasos principales:

Planificación y diseño del proyecto

El promotor debe conocer el alcance y los objetivos del proyecto que necesita (uso que va a dar a su local, superficie aproximada, número de habitaciones, etc.).

Contratar a profesionales (arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero, etc.) para el diseño y desarrollo del proyecto. Cada tipo de obra requiere de un proyecto especifico que deberá ser redactado por el profesional técnico cualificado para ello. No todos los técnicos pueden hacerse cargo de cualquier proyecto u obra. Los técnicos adecuados para una obra de edificación somos los arquitectos técnicos y los arquitectos (cada uno según sus atribuciones profesionales).

Realizar un estudio de viabilidad económica y técnica del proyecto (de nada sirve afrontar la ejecución de una obra si no se van a disponer de los fondos necesarios, o si técnica o urbanísticamente no va a ser viable).

Este paso resulta crucial. Antes de continuar con el proceso que lleva a la ejecución de una obra, debemos conocer si la parcela, terreno, local o edificación sobre la que pretendemos construir, cumple con los requisitos legales que necesitamos para llevar a cabo el proyecto.

Por desgracia resulta frecuente que nos lleguen clientes que ya han comprado un terreno, local o construcción, sin haberse informado previamente de forma adecuada o habiendo sido asesorados por la persona inapropiada, y que se encuentran con que después de haber realizado una inversión importante, no se puede realizar la obra que necesitan por incompatibilidad con la normativa vigente.

Obtención de licencias y permisos

Solicitar las autorizaciones sectoriales que afecten a la obra (por ejemplo: Patrimonio cultural, Carreteras, Aguas, Aeropuertos, Ferrocarriles, Costas, etc…).

Solicitar la Licencia Municipal de Obra o Comunicación Previa de Obra al ayuntamiento correspondiente (que sea Licencia o Comunicación Previa dependerá de tipo de obra a realizar).

Para cumplir con los dos puntos anteriores, se deberán presentar los proyectos técnicos y documentación requerida para obtener los permisos necesarios, debiendo cumplir con los requisitos urbanísticos, diferentes normativas y demás regulaciones locales.

Contratación de profesionales y empresas

Contratar a un director de obra, director de ejecución y un coordinador de seguridad y salud.

Seleccionar y contratar a empresas de construcción y/o proveedores de materiales.

Firmar contratos y acuerdos con todos los profesionales y empresas involucradas en la obra.

Gestión de financiamiento

Obtener la financiación necesaria para llevar a cabo el proyecto de construcción.

Negociar con entidades bancarias o buscar fuentes de financiamiento alternativas.

Realizar los trámites y cumplir con los requisitos para acceder a subvenciones o ayudas disponibles.

Ejecución de la obra

Coordinar y supervisar el desarrollo de la obra en colaboración con el director de obra y el director de ejecución.

El contrato firmado con el contratista deberá incluir las cláusulas necesarias para garantizar el cumplimiento de los plazos establecidos y el presupuesto acordado. Debiendo contemplar que las obras serán ejecutadas según el proyecto técnico.

Trámites finales y recepción de la obra

Solicitar la licencia de primera ocupación al ayuntamiento.

Realizar los trámites necesarios para la conexión de servicios (agua, electricidad, gas, etc.).

Finalizar los trámites administrativos y legales relacionados con la finalización de la obra.

Es importante tener en cuenta que los pasos y trámites pueden variar dependiendo del tipo y tamaño del proyecto, así como de las regulaciones específicas de cada municipio. Por ello, es recomendable contar con el asesoramiento de profesionales especializados en la normativa y procesos de construcción para garantizar un cumplimiento adecuado de los requisitos legales y una correcta ejecución de la obra, como somos los arquitectos técnicos.

Uno de nuestros cometidos como arquitectos técnicos es el de guiarles y acompañarles en este proceso de afrontar la ejecución de una obra, que a veces puede llegar a ser complejo, velando por sus intereses como promotor, así como por los intereses de la obra (asegurar su calidad y su cumplimiento de la normativa).

En una obra de construcción intervienen diversos agentes, promotor, contratista, director de obra, director de ejecución y coordinador de seguridad y salud, principalmente, teniendo cada uno una función y responsabilidades determinadas. Aunque todos estos pasos expuestos puedan llegar a abrumar, le recomendamos que no tenga la tentación de simplificarlos, delegando todos o la gran mayoría en la contratación de un único de los agentes citados para que se ocupe de todos los aspectos de la obra por Vd. (los llamados contratos llave en mano). Esto en ocasiones puede suponer una falta de supervisión adecuada de la obra, puesto que los técnicos que deben velar por sus intereses no estarían trabajando para Vd., sino que lo harían para el agente que los haya contratado.